Mô Hình Phú Mỹ Hưng 

July 2, 2013 By Guest 20 Comments

Mô Hình Phú Mỹ Hưng

Tác giả: HUỲNH PHAN

Phải nói là thời kỳ chúng tôi làm, lãnh đạo nói chung đều là những người thanh liêm và chính trực. Nhờ đó, người trí thức thực sự đã được dùng kiến thức làm cái gì đó có ích cho xã hội, chứ không thuần tuý là những người làm công ăn lương.

Phan Chánh Dưỡng

Đồng Sáng lập Viên Phú Mỹ Hưng

“Kích vùng đất phát triển”

Mục đích phát triển khu Phú Mỹ Hưng, và sau này là Nam Sài Gòn, là gì?

Vấn đề là chúng tôi muốn xây dựng một đô thị phía Nam, để làm bàn đạp đưa thành phố tiến về Biển Đông. Tôi dựa vào con men ban đầu của người nước ngoài để kích vùng đất này phát triển.

Chỉ tiếc là ý tưởng của mình không được thực hiện trọn vẹn. Bởi vì tôi đã quy hoạch 2,600 héc ta, và mới sử dụng có 600 héc ta. Thậm chí, sinh thời, ông Võ Văn Kiệt đã từng nói phải mở rộng thành 4,500 héc ta mới đúng tầm.

Nhưng ngay trong phần 2600 héc ta đã qui hoạch, 1600 héc ta đã bị các đại gia chiếm hết, và chia nhỏ ra hết rồi.

Họ đã làm được gì trên phần đất đó?

Mỗi một ông giành được khoảng 5-7 héc ta, lớn thì 15-20 héc ta, và xây nhà bán. Và thế là tất cả các dịch vụ của Phú Mỹ Hưng sẽ phải cõng họ.

Ông có nghĩ đến một lúc nào đó Phú Mỹ Hưng sẽ bị quá tải không?

Cái này thì không. Bởi dịch vụ tôi làm là tính cho cả một khu đô thị rộng 2,600 héc ta. Cho nên, con đường Nguyễn Văn Linh rộng tới 120 mét là vậy.

Nhưng điều tôi tiếc là nếu để mình làm một đầu mối thôi, thì khu 2600 héc ta này sẽ trở thành một đô thị rất đẹp. Chứ một khi lọt vào tay các đại gia, thì bài toán của họ là bài toán lợi ích trong kinh doanh, chứ không phải lợi ích tổng thể và hài hoà về kinh tế – xã hội và kinh doanh.

Vâng, thay vì trồng cây xanh, làm công viên, thì họ xây nhà có lợi hơn chứ.

Trong chuyện anh vừa đề cập cũng có phần lỗi của Nhà nước. Nhà nước nâng giá đất lên, tự nhiên cái lợi ích mà họ dự tính khi tham gia vào dự án đã bị mất đi. Vì vậy, họ mới bù đắp lại bằng cách hy sinh môi trường, cảnh quan.

Doanh nghiệp chạy đua khai thác để lấy lợi nhuận, Nhà nước cũng chạy đua điều phối lợi nhuận đó, bằng điều chỉnh giá đất. Không ai thèm quan tâm nữa đến cái hình hài cần phải có của đô thị nữa.

Người ta mới cười tôi rằng, tôi có công xây dựng khu đô thị Phú Mỹ Hưng đẹp cho xã hội một phần, nhưng phần lớn là tạo điều kiện cho hàng trăm đại gia ăn theo. Thế có khổ tôi không chứ?

Khu Phú Mỹ Hưng là lõi của khu đô thị Nam Sài Gòn?

Đúng. Nhưng trong khuôn khổ Nam Sài Gòn, Phú Mỹ Hưng chỉ được giao làm 5 cụm trọng điểm, và chúng tôi mới chỉ làm được 1 cụm, còn 4 cụm kia dân chiếm cứ hết rồi. Chính quyền cũng chưa giao được đất cho liên doanh làm tiếp.

Lúc đầu, các ông dự kiến khu Phú Mỹ Hưng hoàn chỉnh với 5 cụm, thì sẽ có bao nhiêu dân cư?

Hồi xưa dự kiến có thể chứa đến 500 nghìn dân. Với một cụm hoàn thành như bây giờ, tất nhiên còn xa mới đạt được con số đó.

Có điều, Phú Mỹ Hưng đã ra hình hài của một đô thị hiện đại, và, nhờ đó, mình đã có kinh nghiệm xây một khu đô thị hiện đại. Vấn đề là chính quyền có quyết tâm hay không thôi.

Địa điểm này đã được chọn như thế nào?

Tôi chọn Khu Chế xuất Tân Thuận trước. Đề án này tôi được thành phố giao cho nghiên cứu, xong năm 1988, và một năm sau thành phố cho bắt đầu thực hiện.

Trước đó, trên thành phố định chọn Cát Lái, nhưng tôi đánh giá Cát Lái lúc bấy giờ chưa phù hợp, vì Cảng Sài Gòn nằm bên đây. Tôi muốn nối tiếp cảng Sài Gòn, vì nếu anh nói khu này gần Cảng Sài Gòn, khu chế xuất gắn liền với cảng mới kêu gọi đầu tư được.

Họ lại nói đất khu vực Nhà Bè thấp. Tôi lập luận rằng thấp thì chồng tiền vào nó cao ngay.

Nhưng có những ý kiến cho rằng mình được khu Nam Sài Gòn, trong đó có Phú Mỹ Hưng, rất đẹp, nhưng mà khi ông đắp cho nó cao lên thì khu vực Sài Gòn cũ không thoát được nước, rồi sinh ra câu chuyện triều cường. Ông giải thích thế nào?

Nói thế nguỵ biện. Nguyên khu vực Nhà Bè là gần ba- bốn trăm cây số vuông. Thậm chí là 2600 héc ta, chỉ là 26 cây số vuông, chưa bằng 10% toàn bộ Nhà Bè. Còn khu 600 héc ta của tôi có nhô lên một thước chỉ chiếm khoảng 2% diện tích, thì sức mấy mà ảnh hưởng tới thoát nước thành phố, đúng không anh?

Người ta còn đổ đổ thừa là do chúng tô cho làm đường Nguyễn Văn Linh nữa. Anh biết đường Nguyễn Văn Linh có 18 km thôi mà có đến 14 cầu cống. Ngay từ đầu, chúng tôi đã ý thức rất rõ tất cả phần thoát nước không được phép ngăn lại.

Nhân đây, xin hỏi đánh giá của ông, vì sao tình trạng cường ngày càng nghiêm trọng?

Khu Chế Xuất Tân Thuận

Triều cường do hai nguyên nhân.

Thứ nhất là do cái thoát nước của mình tệ quá, hồi trước có 3 triệu dân giờ là 10 triệu rồi. Những vùng ở trên, như Vĩnh Lộc, Đồng Nai, ngày xưa, hễ có mưa lớn ở đó, nước từ từ tràn ra. Còn bây giờ mình đã cho san hết rồi, nước ắt đổ xuống nhanh hơn làm mực nước cao hơn một chút. Khu vực đất cao bị san lấp thì khi có mưa bão mới là chuyện lớn.

Thứ hai, hệ thống thoát nước của mình không đủ sức chứa. Hiện nay, hệ thống đã nghẹt khắp mọi nơi, chỉ cần bị một chút thôi là không chảy được rồi.

Những cái đó người ta lại không thấy, mà lại đi đổ thừa cho khu Phú Mỹ Hưng, rồi đường Nguyễn Văn Linh.

Ngày xưa đây là cái hồ hả ông?

Không phải, nó là một cái vườn nước. Giờ anh qua khu chế xuất của tôi, dọc theo sông Sài Gòn, có 28 ha để nguyên, mà người ta cho là phí. Tôi đã có ý thức dùng nó làm đối chứng sau này, cho người ta biết Nhà Bè trước đây là cái gì.

Ông đã từng lên tiếng trước những thắc mắc, phàn nàn như vậy chưa?

Tôi nói chứ, và không chỉ một lần. Nhưng người ta phát biểu thì vẫn phát biểu, cốt để giảm đi cái trách nhiệm về vấn đề ngập của thành phố. Nếu các ông thành phố nói là do khu của tôi, tại sao các ông lại vẫn cho làm tiếp biết bao nhiêu dự án ở vùng dưới này?

Tôi nhớ hồi đó tôi có bàn với anh Hai Chí (ông Võ Trần Chí) để lại 500 héc ta rừng ngập mặn để làm đối chứng và cũng phục vụ mục đích sinh thái luôn. Nhưng, anh thấy đấy, bây giờ có ai giữ cái đó không?

Tôi nghe nói việc thực hiện khu đô thị Thủ Thiêm đang mệt mỏi lắm?

Cũng na ná như thế. Tính ra Nhà nước đã đổ bao nhiêu tiền vô đó, con số này không ai thống kê được, trong khi với Phú Mỹ Hưng Nhà nước không phải bỏ một xu. Hơn nữa, xét về hai vùng đất, đất Thủ Thiêm tốt hơn, điều kiện tốt hơn nhiều. Có lẽ, cái kém hơn duy nhất đối với khu Thủ Thiêm là phương pháp triển khai dự án.

Thu hút FDI kiểu Công tử Bạc Liêu

Quỹ Sting thành lập lâu chưa ông?

Bảy năm rồi. Văn phòng trước ở Toàn nhà Phú Mỹ Hưng, mới chuyển qua đây, Khu Hồ Bán Nguyện, được hai năm.

Ông nhận làm chủ tịch Quỹ Sting như một nghĩa vụ tinh thần với người đã có công lớn trong việc mở ra một hướng mới cho một thành phố mới thoát ra khỏi thời kỳ khủng hoảng để từ đó đi lên?

Anh nói đúng. Tôi coi đây là một phần nhiệm vụ của tôi.

Cái chết tức tưởi của ông ấy (nhảy lầu tự vẫn – PV) có trách nhiệm lớn của phía Việt Nam, khi không cho phía Đài Loan trong liên doanh chuyển lợi nhuận về nước, đúng không ạ?

Có nhiều lý do lắm. Trong đó có có việc Nhà nước không cho chuyển lợi nhuận về nước, lại tăng thuế lên…

Về phía Việt Nam, mình hoàn toàn có thể sửa được. Nhưng phía Đài Loan người ta không thể sửa được, bởi người ta đã cam kết với nhau khi đầu tư rồi.

Đứng về góc độ kinh doanh, Nhà nước đã không thực hiện đúng chức năng ban đầu. Bởi họ là nhóm đầu tư vay tiền ngân hàng trên cơ sở pháp luật nước sở tại, khi Nhà nước ta thay đổi chính sách, mình không ngờ được tác động của nó sẽ khiến bên kia phá sản.

Ra thế. Giá thuê đất lúc khởi thuỷ dự án hồi đó là bao nhiêu ạ?

Ban đầu có 26 ngàn/m2, rồi lên 120 ngàn, 400-500 ngàn, 1 triệu, 3 triệu. Rồi bây giờ nâng lên 10 triệu.

Ngay cả cái việc lấy tiền thuê đất cũng không đúng, bởi đất là phần mình hùn vào liên doanh, còn họ bỏ vốn. Đứng về mặt pháp lý, như vậy là Nhà nước lấy 2 lần tiền thuê đất.

Khi giá đất tăng lên 1 triệu, người dân bắt đầu phản ứng, lên ba triệu phản ứng mạnh hơn, còn lên 10 triệu thì phản ứng lên tới đỉnh điểm.

Khách hàng mua nhà là người là nạn nhân của chính sách đó đúng không? Thảo nào, cách đây 5-6 năm, thấy dư luận và báo chí xôn xao về chuyện này, và liên doanh Phú Mỹ Hưng cũng bị mang tiếng?

Chưa nói đến chuyện mình vi phạm qui định về góp vốn trong liên doanh, ngay cả với cái lý là đường xá tốt, cơ sở hạ tầng tốt, để thu cao, Nhà nước cũng đuối lý. Bởi hạ tầng là do liên doanh bỏ tiền ra làm, và qua đó nâng giá trị gia tăng của bất động sản, chứ có phải nhà nước bỏ tiền ra đâu mà đòi thu phần đó.

Khi họ trình bày câu chuyện vay tiền trong nước, góp vốn trong nước, và nghĩa vụ tài chính của họ, thì mình trả lời ra sao?

Khi mà mình không muốn làm điều gì, anh thừa biết là họ có thể viện ra hàng trăm lý do để không cho phép. Chẳng hạn như một số thủ tục chưa hoàn thiện.

Nói chung, đứng về mặt đó, mình là thầy của thế giới rồi.

Đó cũng chính là một trong những nguy cơ lớn mà các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam phải đối mặt, đúng không ông?

Đúng. Nên khi làm ăn với mình, ít người tính đến chuyện lâu dài. Đương nhiên, họ không bao giờ nói thẳng chuyện đó với mình, nhưng họ luôn chuẩn bị tất cả để có thể chạy, khi cần thiết. Và cái giá phải trả đắt hơn mình hình dung rất nhiều.

Thực ra, những người có trách nhiệm thì có quan điểm cho rằng mình làm lợi cho đất nước từ việc thu thêm được số tiền nào đó, và họ cảm thấy hãnh diện vì những công lao kiểu đó với đất nước. Nhưng tôi thì tôi cho rằng, cái công đó giống như công của chàng công tử Bạc Liêu lấy 100 đồng đi đốt để tìm 1 đồng bị đánh rơi.

Thôi, nói gì thì nói, dù có chuyện nọ chuyện kia, Phú Mỹ Hưng là một mô hình vẫn cứ thành công. Theo ông, bài học thành công của khu Phú Mỹ Hưng là gì?

Đó là quy hoạch tốt, và quản lý thực hiện quy hoạch tốt. Trong đó, có hai điều quan trọng nhất là chính sách và cách sử dụng người, mới có qui hoạch và thực hiện qui hoạch tử tế. Nếu thiếu một sẽ không có khu đô thị tử tế nào cả.

Anh có chính sách tốt, nhưng con người anh chọn lại không đúng tiêu chí, mà do quan hệ, hay chạy chọt, thì chết. Hoặc anh chỉ có con người thôi, nhưng chính sách của anh thay đổi liên tục, thì chính con người đó cũng chết.

Từ kinh nghiệm làm Phú Mỹ Hưng, ông có thể lý giải tại sao dự án Thủ Thiêm lại ì ạch như vậy?

Thứ nhất, ở đây có nhà đầu tư chung cho chương trình, còn ở bên Thủ Thiêm Nhà nước là chủ đầu tư. Nhưng Nhà nước không phải doanh nghiệp, vậy có chủ mà không chủ. Tiếp nối theo từng nhiệm kỳ, quy hoạch nọ cứ chồng lên quy hoạch kia, nên thành ra không có quy hoạch.

Thứ hai, sau này, Nhà nước đi mướn mấy ông nước ngoài quy hoạch, nhưng quy hoạch đó có được nhà đầu tư chấp nhận hay không lại là chuyện khác. Chứ còn ở chỗ chúng tôi, ban đầu mình chỉ có phương hướng thôi, sau khi có nhà đầu tư rồi thì mới mướn người quy hoạch. Người quy hoạch đó không làm chung chung, làm kết hợp với kế hoạch kinh doanh của nhà đầu tư.

Chẳng hạn, tôi đưa ra con đường lớn là vì tôi tính rằng các nhà máy ở tỉnh có thể kết nối với khu chế xuất. Hay, con đường này có công viên thì nên xây nhà biệt thự, hoặc nhà loại gì.

Tất cả quy hoạch đều lọc qua đầu óc kinh tế – xã hội, chứ không phải đầu óc kinh doanh. Đầu óc kinh tế tính đến lợi ích xã hội, còn đầu óc kinh doanh tính đến giá trị gia tăng.

Tôi so sánh, cân đối để quyết định làm bao nhiêu biệt thự, bao nhiêu chung cư cao cấp, và làm sao để chúng hài hoà với nhau trong một cảnh quan đô thị chung. Và tôi chấp nhận để ra 1 héc ta làm công viên.

Mặt khác, bài toán kinh tế – xã hội và bài toán cảnh quan đô thị cũng phải đảm bảo cho bài toán kinh doanh, để nhà đầu tư có lãi ở mức nhất định.

Bao năm qua, nguồn vốn dựa nhiều vào đầu tư nước ngoài. Đến nay, nếu không có chính sách và ứng xử đàng hoàng, thì trong bối cảnh khủng hoảng này, họ vào Việt Nam làm gì nữa. Họ có thể sang Indonesia, Myanmar, hoặc, thậm chí Thái Lan, khi nền chính trị đang ổn định rồi.

Thời đó, ông cảm nhận cách làm việc của lãnh đạo thành phố như thế nào?

Cảm giác như không đi xin, mà đang báo cáo một chương trình. Và các ông lãnh đạo cùng tham gia xem ý kiến như thế nào, ở góc độ cao hơn, nhận dạng đối với tôi, ở cấp thấp hơn, như thế nào. Tôi chỉ nói “tôi rất trung thực những điều tôi nghĩ, các anh chịu trách nhiệm cho những hệ quả đối với xã hội của những đề xuất đó”.

Chứ nếu lọt vào cảnh đi xin, tôi bị sốc ngay. Vì làm những chương trình này rất tốn tâm trí, không được nghĩ cho riêng mình. Đặc biệt, những người đó quá tốt.

Tôi nhớ lúc đó mọi người cũng ngại chuyện làm ăn với Đài Loan, vì ngại Trung Quốc. Còn tôi thấy hình như không sao, vì Trung quốc cũng thu hút đầu tư Đài Loan. Nhưng trừ một điều là thừa nhận Đài Loan như một quốc gia.

Theo tôi biết, Trung Quốc theo dõi rất kỹ quan hệ Việt Nam với Đài Loan, vì hai lý do: Một là họ không muốn Việt Nam mạnh lên, và hai là họ không muốn Đài Loan bỏ sang Việt Nam đầu tư.

Cái đó tôi cũng biết. Cái phản đối mang tính chính trị, lãnh đạo cấp cao hơi ngại. Tôi nói với lãnh đạo rằng tôi không lo về chuyện đó. Đài Loan ở thế yếu về chính trị, họ bung sang Việt Nam để đầu tư để sinh tồn, chứ không có động cơ về chính trị.

Rất may là suy nghĩ của tôi trong những thời điểm khó khăn đó đã tìm được sự chia sẻ và hỗ trợ của những vị lãnh đạo sáng suốt trong thành uỷ.

Hồi đó, ông hay gặp những ai?

Hồi đó, tôi trực tiếp làm nhiều với ông Võ Trần Chí, hay ông Phạm Chánh Trực.

Còn ông Sáu Dân (ông Võ Văn Kiệt) trực tiếp làm với chỗ tôi với ông Phạm Chánh Trực. Sau này, tụi tôi có thời kỳ làm tư vấn, ông Sáu Dân lại lắng nghe, với nghĩa rộng hơn. Tức là, mỗi lần ông về Nam, mình có điều kiện trực tiếp nói với ông về vướng mắc liên quan đến cơ chế chính phủ.

Phải nói là thời kỳ chúng tôi làm, lãnh đạo nói chung đều là những người thanh liêm và chính trực. Nhờ đó, người trí thức thực sự đã được dùng kiến thức làm cái gì đó có ích cho xã hội, chứ không thuần tuý là những người làm công ăn lương.

Tôi nói thật, làm mà có sự đóng góp cho xã hội mới có thích thú kích thích sáng tạo, rồi mới có sự chuyên tâm và nhiệt tình.

Ông gắn bó với dự án này bao nhiêu lâu rồi?

Tôi làm từ 1989 đến 2005 thì nghỉ hưu, 16-17 năm.

Tại sao người ta lại lựa chọn ông?

Cholimex thành lập năm 1981, là một công ty có uy tín, thành lập trước đổi mới. Thành uỷ đánh giá tôi cao vì kiến thức kinh tế nên chọn thôi.

Xin ông cho biết trước Cholimex thì ông làm ở công ty nào?

Trước đó, tôi làm hiệu trưởng trung học, dạy Vật Lý. Tôi khá rảnh rang nên dành thời gian giúp cho quận làm chuyện này chuyện khác. Rồi mấy ông kêu tôi làm thành viên Mặt trận Quận, rồi đi làm cải tạo công thương, đi kinh tế mới…

Khi phong trào thành lập công ty xuất nhập khẩu (có đuôi IMEX) ra đời, Cholimex được thành lập, họ điều tôi về là trưởng phòng kế hoạch, rồi lên phó giám đốc, rồi năm 1984 làm giám đốc.

Tôi muốn hỏi là từ mối quan hệ ở Cholimex từ đó tầm mắt của ông đã mở ra như thế nào?

Cholimex làm xuất nhập khẩu, tôi học kinh doanh từ anh em người Hoa, họ rất giỏi. Hồi đó, chúng tôi nhập nguyên liệu về cho các nhà máy gia công làm ra các bột ngọt, mỳ ăn liền, hay đem hàng hoá đi các tỉnh đổi lấy nông sản để xuất khẩu.

Còn kiến thức về kinh tế tôi học từ các chuyên gia mà tôi tập hợp lại để làm các dự án. Cái mà anh emt

truyền thông gọi là Nhóm Thứ Sáu đấy.

Nhờ có các chuyên gia kinh tế, tôi mới hiểu ra được kinh doanh khác kinh tế. Kinh tế bao trùm tất cả, kinh bang tế thế, làm cho cả xã hội nâng lên, còn kinh doanh là chịu trách nhiệm với đồng vốn anh bỏ ra.

Khi làm một chương trình, cần phải hiểu rằng xét góc độ kinh doanh thì đơn vị có thể sống được hay không, xét góc độ kinh tế, sự sống còn của đơn vị đó có mang lại lợi ích cho xã hội hay không…

Và tôi mang những kiến thức, kinh nghiệm đó để đầu tư vào khu chế xuất Tân Thuận, khu đô thị Phú Mỹ Hưng…

Tôi hiểu rồi. Xin cám ơn ông.

nguồn:http://www.gocnhinalan.com/bai-cua-khach/hnh-ph-hng.html

======================================================================